外資投資熱點轉向地產開發
欄目：財經資訊 發布時間：2008-07-23
外資投資熱點轉向地產開發
近日，嘉德置地有關人士透露，嘉德認購了一項名為Raffles City China Fund的私人資本運營基金50%的股份，該項基金規模為10億美元，用以投資在中國內地的商業地產，到今年底規模將增至13億美元。
據悉，該基金計劃收購Raffles City(來福士廣場及辦公樓項目)在上海的55.9%的股權，以及另外三個位于北京、成都和杭州的在建的Raffles City項目的100%股權。
值得關注的是，除嘉德置地外，這一基金其余股份均被亞洲、歐洲和北美的金融機構和養老基金認購。
“外資依然活躍并看好上海樓市，類似來福士廣場這樣的商業地產項目，作為成熟物業風險很小，更容易受到海外退休基金的青睞。”DTZ戴德梁行投資部董事葉建成表示。
拋盤導致更多外資進入上海
5月中旬，李嘉誠旗下的香港上市公司和記港陸以44.38億元出售位于上海長樂路的世紀商貿廣場，接盤的是美國投資基金“亞太置地”旗下公司“Hutchison Harbour Ring Limited”。而緊隨其后，卓越金融集團以11億元向黑石集團出售了上海長壽商業廣場。
“事實上，市場的調整期雖會造成外資拋售的假象，但是接盤的也是外資”，在葉建成看來，“拋盤導致的是越來越多的外資進入上海這個市場，預計今年整年的收購交易總金額將是上半年的一倍。”
DTZ戴德梁行提供的一份數據顯示，今年上半年，外資在上海完成的整體收購交易金額約達到97億元，高力國際7月中旬剛剛發布的《上海房地產市場2008上半年回顧及下半年展望》報告也指出，上半年在滬成交的11個大宗物業中，境外機構成交項目達8個，投資金額占同期總成交額的88%，是2007年全年成交額的61%。
“最受投資者青睞的仍是高端住宅及寫字樓項目，占到總投資額的90%。”高力國際投資服務與特別項目部助理董事張小龍透露。
投資熱點將轉向地產開發
按照張小龍的說法，一些海外投資機構正在滲透到內地房地產產業鏈條的前端，也就是開發環節。“2008年下半年的投資熱點中，外資投資機構將越來越傾向于購物中心項目的收購及綜合性的土地開發。”而非只著眼于先前的傾向于對成熟項目的收購。
具體而言，類似機構會根據資金來源不同，在不同階段介入房產開發項目中。“有的本身擁有地產開發部門，先行介入項目的開發階段，取得高額回報；建成后再將項目轉賣給旗下基金”，張小龍說，“或者會引入退休基金等只要求項目長期穩定回報，但對收益要求不高的機構。”
而發生上述變化的原因，在于目前內地投資市場的競爭，正令投資收益率不斷下降。
“2003年、2004年期間外資投資已建成的物業項目一般毛收益率在11%左右，凈收益率在7%~8%之間，而目前這種投資行為的毛收益率下降到7.3%，凈收益率僅6%左右。”張小龍指出，“但境外投資者如果參與到項目的前期開發中，項目開發階段回報率則可達到20%以上。”
另一方面，國內開發商由于受宏觀調控以及信貸緊縮政策的影響，也急需境外的資金支持。
世邦魏理仕上海投資物業部執行董事萬礪峰說，在“限外”的政策環境下，境外投資者已經學會“多管齊下”：一是尋找具有離岸股權結構的物業，來繞開境內投資時復雜且費時的審批程序，今年上半年上海樓市的外資收購案中，97%均來自離岸交易；二是尋找與本土開發商合作，扮演投資者的角色，如瑞銀和金地、大摩和雅居樂等；三是購買在境外上市的內地開發商的股權，以股東的身份來分享發展收益。
不過，萬礪峰也認為，盡管備案審批權下放，但并不代表政府會放松對外商投資中國房地產業的限制。因此，外資在土地市場上直接拿地尚不可能。雖然當下一些資金緊張或其他原因的公司紛紛轉讓土地，但外資仍不會成為二級土地市場的接盤主力。
中國高新技術企業過5萬家
國家推動高新技術發展的火炬計劃實施20年來，我國高新技術企業已經達到56017家，2007年國家級高新技術產業開發區更是以約萬分之三的國土面積產出了百分之七的GDP。
這是近日從北京國際新聞中心舉行的“科技部973計劃和火炬計劃實施情況新聞發布會”上獲悉的。
